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村民之间的宅基地使用权能否转让

2019-11-22 10:52:18 | 宋建海 | 0人浏览 | 0人评论

村民之间的宅基地使用权能否转让

  【案情】

  陈某与李某是同村人,2014年7月20日,陈某与李某签订《宅基地使用权转让协议》,约定李某将其位于某地的宅基地共30平方米以3000元的价格,转让给陈某建房使用,并约定房屋建成后配合陈某办理有关房产的一切手续,房屋建成后,李某反悔,认为双方签订的协议属无效协议。

  【分歧】

  关于本案中宅基地使用权转让协议是否有效,主要存在以下两种意见:

  第一种意见认为,宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定的身份相联系,具有独享性、专属性等特点,是国家给予本集体经济组织成员享有的特定福利政策,是不能私自转让的,即使双方签订了协议也是不符合法律规定的,是无效的。

  第二种意见认为,我们的农村房屋宅基地是不能买卖的,但是宅基地使用权适用于共同集体人员之间的流转, 农村的宅基地是属于集体产权, 集体产权是属于农村村集体所有的,所以转让只能在集体内部。

  【评析】

  笔者同意第二种意见,理由如下:

  宪法第十条第四款规定:“任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”该条确立了宅基地所有权严格禁止买卖,宅基地使用权转让需依照法律规定的原则。也就是说只要符合法律规定,宅基地的使用权是可以转让的,根据土地管理法第六十三条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”

  我国实行一户一宅制度,农村村民一户只能申请一处宅基地,农民宅基地使用权由于是村民基于其身份而无偿取得的,与集体经济组织成员的资格是联系在一起的。在一定程度上,宅基地具有社会福利和社会保障的功能。在农村,只要有宅基地,有一块责任田,就算没有技能、没有文化,只要肯干,也能有最起码的生话保障。所以,为了保障农民的利益,国家法律明文规定宅基地使用权严格禁止买卖,但是宅基地使用权没有禁止转让。

  根据我国物权法和《最高人民法院在司法实践的指导》规定,我国农村宅基地的买卖是被允许的,但又有诸多的限制条件。宅基地使用权的转让必须同时具备以下条件:转让人拥有二处以上的农村住房(含宅基地);同一集体经济组织内部成员转让;受让人没有住房和宅基地,符合宅基地使用权分配条件;转让行为征得集体组织同意。

  故农村房屋宅基地可以在本村村民之间互相买卖流转,卖给非本村人的属于无效的买卖。本案中陈某、李某系同村人且是用于自身建房使用,并不是用于其他的商业用途,故是符合法律规定的。

  (作者:罗丹作者单位:江西省乐安县人民法院)



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