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成功反诉,债务人变债权人

2016-07-14 11:56:46 | 江辉 | 12人浏览 | 0人评论

◆◆案情回放

徐某与某学院就广州市***某场地及地上五栋楼房的租赁事宜签订了《租赁合同》及《补充协议》,约定:某学院向徐某租赁该楼房30年,年租金为220万元,从200791日开始计租,如过期缴纳租金,每超出一天按未缴租金的1。5%计付滞纳金,逾期超过一个月,徐某有权单方终止合同收回场地。合同同时约定:徐某应于2006318日交付楼房并交付“工程竣工验收合格资料”,否则应按2万元一天向某学院支付违约金。后徐某于2007125日将楼房建好移交某学院。该学院使用该楼房正常招生办学,但未支付租金。徐某遂诉至法院,要求支付租金220万及高额滞纳金220万元,同时要求解除租赁关系完好归还建筑物。江辉律师代理本案后建议反诉,历经两审法院审理,最终以某学院取得胜利结束,某学院由被诉的债务人变身债权人,代理效果明显。

 

◆◆双方争议

本案为租赁纠纷原本逻辑关系较清楚,但因租赁合同中约定了借款条款且双方均不同程度违约,因此处理过程中争议点较多。

1、双方不同程度违约,且约定的违约责任相对较为严格(如逾期交付楼房按2万元/天的标准支付违约金,逾期交付租金按日1。5%计付滞纳金),而合同条款的模糊因解释不同将可能影响交付时间的认定以及违约责任界定。

2、涉案合同属租赁和借款二合一双属性质的合同,除约定租金外,还有借款条款且以借款不同时期不同程度抵扣租金,在实际履行过程中出租方因拖欠工程款而由租赁方代缴,因此该租赁纠纷涉及到租金、借款、借款利息、滞纳金、违约金、代付工程款、代付执行款等不同性质的费用,其计算和抵扣相对复杂。

3、本案双方涉及利益群体特殊,处理不当将可能进一步引发严重的群体事件。租赁一方为正常招生的学校,如法院支持徐某的诉求解除《租赁合同》,将严重影响学校的正常办学及学生的学习;出租方虽为自然人徐某,但徐某建房的地块是从某经济联合社租赁而来,徐某在租金无法保障的情况下肯定影响经济联合社集体村民的租赁收入,进而可能引发群体性的缠讼缠访,并且案发以前徐某等已在学校派发传单影响到了正常办学秩序。因此本案不仅需要律师在法律范畴内给予当事人明确的指导,更需要在法律范畴外适当予以协调。

 

◆◆代理亮点

1、本案过期支付租金的事实存在,徐某主张滞纳金高达220万元,如被法院支持则租赁方某学院将损失巨大。从维护当事人利益的角度考虑,律师建议某学院追究徐某迟延交付楼房和“工程验收合格资料”的违约行为责任反诉其支付违约金626万元。

2、依据《建筑法》第61条第二款:“建筑工程竣工验收合格后方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用”,主张徐某要求支付租金不合法。

3、收集某学院代付工程款的证据资料,取得工程款收款人李某持有的证据,证明代垫工程款抵扣租金的事实。

4、以律师事务所的名义到相关政府部门调取涉案建筑的竣工验收备案情况,协助徐某履行“交付竣工验收合格资料”的义务,积极推动租赁合同的继续履行,避免可能发生的解除租赁关系从而不利于某学院。

5、对于《补充协议》约定的“甲乙双方约定于2007120日办理学校场地和建设工程验收合格的相关材料移交给乙方”的条款解释,徐某认为:“2007120日办理学校场地”应解释为“2007120日交付场地”,已将原合同约定的“2006318日交付”变更为“2007120日交付”;律师则坚持认为:该条款仅仅变更了“涉案建筑物工程验收合格资料的交付时间”,并未变更“涉案建筑物的交付时间”。最终,法院采纳了律师的意见。

 

◆◆法院判决

    1、某学院支付徐某租金100万元及滞纳金220万元;

2、徐某支付某学院违约金626万元;

3、徐某向某学院交付涉案建筑物的竣工验收合格备案手续资料;

4、驳回徐某的“解除租赁关系并完好归还建筑物”的诉求。

 

                                                   资料提供:江辉律师




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